Fiscalité · Location meublée
LMNP 2026 : ce qui a changé (et ce qui n'a pas bougé)
Le statut LMNP a beaucoup fait parler en 2025-2026, entre rumeurs de suppression et vraies réformes. Faisons le tri : l'amortissement est préservé, mais la plus-value à la revente change la donne. Le point clair et factuel pour les bailleurs.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste l'un des régimes les plus avantageux pour louer. Mais entre la loi de finances 2025, la loi « Le Meur » et le budget 2026, beaucoup de bailleurs sont perdus. Bonne nouvelle : l'essentiel du régime est préservé. Voici ce qui a vraiment changé.
Rappel : c'est quoi le LMNP ?
Le LMNP permet de louer un logement meublé en bénéficiant de la fiscalité avantageuse des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes au choix :
- Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (vous n'êtes imposé que sur la moitié). Simple, sans comptabilité.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles ET l'amortissement du bien et du mobilier. Souvent, cela permet d'effacer presque tout impôt sur les loyers pendant des années. C'est le grand atout du LMNP.
Ce qui n'a PAS changé (et c'est l'essentiel)
L'amortissement est préservé. C'était LA grande peur : la suppression ou le plafonnement de l'amortissement. Le budget 2026 a tranché : l'amortissement LMNP reste pleinement déductible, sans plafonnement. Pour la location meublée longue durée (bail classique, étudiant, mobilité), le régime fiscal reste donc intact : plafond micro-BIC d'environ 83 600 € avec 50 % d'abattement, ou régime réel avec amortissement. Le mécanisme qui fait l'attractivité du LMNP est intact.
Ce qui a changé : la plus-value à la revente
C'est LE vrai changement, et il est important. Depuis la loi de finances 2025 (entrée en vigueur en février 2025), les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Concrètement : avant, vous amortissiez votre bien pour réduire votre impôt sur les loyers, et cet amortissement n'augmentait pas votre plus-value à la revente. Désormais, il la majore. La plus-value imposable est plus élevée, donc l'impôt à la revente aussi.
Ce que ça implique pour votre stratégie : le LMNP reste très avantageux pendant la phase de détention (impôt sur les loyers réduit, voire nul). Mais la rentabilité à la revente est désormais à anticiper. La règle change selon votre horizon : si vous comptez conserver le bien longtemps (ou le transmettre), l'impact est limité — car donations et successions ne déclenchent pas de plus-value. Si vous visez une revente à moyen terme, le calcul doit être refait.
Le cas particulier des meublés de tourisme (Airbnb)
Attention à ne pas confondre. La loi « Le Meur » (anti-Airbnb) vise spécifiquement les locations touristiques de courte durée, pas la location meublée classique. Pour les meublés de tourisme non classés, l'avantage fiscal a été fortement réduit (plafond ramené à 15 000 € avec 30 % d'abattement). Si vous louez en longue durée (bail annuel, étudiant, mobilité), vous n'êtes PAS concerné par cette mesure.
Récapitulatif des changements
| Élément | Statut en 2026 |
|---|---|
| Amortissement (déduction loyers) | ✅ Préservé, sans plafond |
| Plafond micro-BIC longue durée | ✅ ~83 600 €, abattement 50 % maintenu |
| Amortissement réintégré en plus-value | ⚠️ Oui, depuis 2025 |
| Meublé de tourisme non classé | ⚠️ Plafond 15 000 €, abattement 30 % |
| Donation / succession | ✅ Pas de plus-value déclenchée |
Faut-il encore investir en LMNP ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Le LMNP longue durée reste l'un des meilleurs régimes pour générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant la détention. La réforme de la plus-value invite simplement à raisonner sur la durée et à intégrer la revente dans son calcul global — ce qui, de toute façon, est la marque d'un bon investisseur. Le meublé conserve aussi ses atouts opérationnels : loyers plus élevés qu'en vide, demande forte des jeunes actifs et étudiants.
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Cet article fournit des informations générales à jour de juin 2026 (loi de finances 2025 et 2026, loi Le Meur). La fiscalité du LMNP est complexe et évolue ; certains points restent à préciser par l'administration. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : pour toute décision (notamment de revente), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.