Lexique immobilier — gestion locative et location

Contrat entre un propriétaire (bailleur) et un locataire qui fixe les conditions de la location : durée, loyer, charges, obligations de chaque partie. Encadré par la loi du 6 juillet 1989 pour les logements d'habitation.

Bail d'habitation portant sur un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement (liste réglementaire de 11 éléments minimum). Durée minimale : 1 an, ou 9 mois pour un étudiant.

Bail meublé de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable) créé par la loi ELAN (2018), destiné aux personnes en formation, études, stage, mutation ou mission temporaire. Pas de dépôt de garantie exigible.

Bail d'habitation classique portant sur un logement sans mobilier. Durée minimale : 3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale. Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue).

Document complémentaire au bail qui modifie une ou plusieurs clauses du contrat initial (changement de locataire, modification du loyer hors révision, ajout de clause). Doit être signé par toutes les parties.

Acte par lequel le locataire ou le bailleur met fin au bail. Le locataire peut donner congé à tout moment (1 mois meublé, 3 mois vide — réduit à 1 mois en zone tendue). Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

Clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations (non-paiement du loyer, défaut d'assurance). Son application nécessite un commandement de payer resté infructueux pendant 2 mois.

Location d'un même logement par plusieurs locataires, avec un bail unique contenant une clause de solidarité, ou des baux individuels. La solidarité prend fin 6 mois après le départ d'un colocataire (loi ALUR).

Montant total payé mensuellement par le locataire, incluant le loyer nu (hors charges) et la provision pour charges locatives. C'est la base de calcul des honoraires de gestion et de la GLI.

Dépenses du propriétaire que la loi autorise à refacturer au locataire : eau, entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Liste fixée par le décret du 26 août 1987.

Opération obligatoire (loi du 6 juillet 1989, article 23) consistant à comparer les provisions versées par le locataire aux charges réelles. L'écart est soit remboursé au locataire, soit réclamé en complément.

Indice publié trimestriellement par l'INSEE, servant de base à la révision annuelle du loyer si le bail contient une clause de révision. La révision ne peut dépasser la variation de l'IRL.

Dispositif limitant le loyer au m² dans certaines zones tendues (Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Bordeaux...). Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié.

Document remis gratuitement par le bailleur au locataire attestant du paiement du loyer et des charges. Le bailleur est tenu de la délivrer sur simple demande (loi du 6 juillet 1989, article 21).

Taxe payée par le propriétaire avec la taxe foncière, récupérable intégralement auprès du locataire au titre des charges locatives. Son montant figure sur l'avis de taxe foncière.

Somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux pour couvrir d'éventuels manquements. Maximum : 1 mois de loyer HC (logement vide), 2 mois (meublé). Restitué dans un délai d'1 mois si l'EDL de sortie est conforme, 2 mois sinon.

Assurance souscrite par le bailleur couvrant les loyers impayés, les dégradations et les frais de contentieux. Ne peut pas être cumulée avec un cautionnement, sauf pour les étudiants et apprentis. Chez Open Door : 3% TTC du loyer quittancé.

Engagement d'un tiers (personne physique ou organisme) à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. L'acte de cautionnement doit être signé lors de la signature du bail. Peut être simple ou solidaire.

Caution gratuite accordée par Action Logement aux locataires de moins de 30 ans et aux salariés précaires. Couvre les loyers impayés pendant 36 mois. Le bailleur ne peut pas demander de cautionnement supplémentaire.

Service payant (à la charge du locataire) remplaçant un garant physique. Un organisme se porte caution moyennant un pourcentage du loyer (4 à 5% annuel). Option librement choisie par le locataire, jamais imposable par le bailleur.

Assurance obligatoire pour le locataire couvrant les risques incendie, dégâts des eaux et explosion. L'attestation est exigée à chaque entrée dans les lieux et vérifiée annuellement. Sans MRH, le bailleur peut résilier le bail.

Assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour couvrir les sinistres non pris en charge par l'assurance du locataire (vice de construction, défaut d'entretien, vacance locative). Fortement recommandée, obligatoire en copropriété.

Contrat par lequel un propriétaire confie la gestion de son bien à un professionnel (agent immobilier titulaire de la carte G). Le mandataire perçoit, reverse les loyers, gère la relation locataire et le contentieux. Le mandat est résiliable sous préavis.

Document transmis mensuellement au propriétaire détaillant les loyers encaissés, les charges payées, les honoraires prélevés et le solde reversé. Chez Open Door, il est disponible en temps réel sur l'espace propriétaire en ligne.

Constat contradictoire de l'état du logement réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire. Sert de base pour les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. La comparaison entrée/sortie détermine les dégradations imputables au locataire.

Ensemble des prestations visant à trouver un locataire : estimation du loyer, rédaction de l'annonce, organisation des visites, vérification des dossiers, rédaction du bail et réalisation de l'état des lieux d'entrée.

Carte professionnelle obligatoire pour exercer l'activité de gestion immobilière (loi Hoguet). Délivrée par la CCI, elle impose des conditions d'aptitude, une garantie financière et une RC professionnelle.

Période pendant laquelle un bien reste inoccupé entre deux locataires. L'objectif du gestionnaire est de minimiser cette vacance par une remise en location rapide. Le taux d'occupation moyen du parc Open Door est de 89%.

Frais partagés entre bailleur et locataire lors de la mise en location. La part locataire est plafonnée par zone (12,10 €/m² en zone très tendue). La part bailleur ne peut être inférieure à la part locataire pour les mêmes prestations.

Commune où la demande de logements est significativement supérieure à l'offre. Impact : préavis réduit à 1 mois (vide), encadrement des loyers possible, taxe sur les logements vacants. La plupart des communes d'Île-de-France sont en zone tendue.

Usure normale et inévitable d'un logement liée au temps et à un usage normal. Les dégradations dues à la vétusté ne peuvent pas être imputées au locataire lors de l'EDL de sortie. Une grille de vétusté peut être annexée au bail.

Acte délivré par un commissaire de justice (huissier) ordonnant au locataire de régler les sommes dues dans un délai de 2 mois, sous peine de résiliation du bail. C'est la première étape formelle de la procédure d'expulsion.

Un logement est décent s'il respecte des critères de surface minimale (9 m²), de confort (eau, chauffage, électricité), de sécurité et de performance énergétique (DPE). Un logement indécent ne peut pas être loué.

Revenus tirés de la location d'un bien immobilier nu (non meublé). Imposés à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers, au choix : micro-foncier (abattement 30% si revenus ≤ 15 000 €) ou régime réel (déduction des charges réelles).

Statut fiscal du propriétaire qui loue un bien meublé avec des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an ou représentant moins de 50% des revenus du foyer. Permet l'amortissement comptable du bien et du mobilier (régime réel BIC).

Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, gestion) dépassent les loyers perçus, le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Classement du logement de A à G selon sa consommation énergétique. Obligatoire pour toute mise en location. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les F le seront en 2028, les E en 2034.

Société permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier ensemble. Peut être soumise à l'IR (transparence fiscale) ou à l'IS. Fréquemment utilisée en gestion patrimoniale familiale.

Dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble, réparties entre copropriétaires selon les tantièmes. Une partie est récupérable auprès du locataire (charges locatives), l'autre reste à la charge du propriétaire.

Quote-part détenue par chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble. Ils déterminent la répartition des charges et le poids du vote en assemblée générale.

Personne physique ou morale chargée de la gestion administrative et financière de la copropriété : entretien des parties communes, comptabilité, organisation des assemblées générales. Élu par les copropriétaires en AG.