Gestion locative · Guide bailleur
Locataire ou propriétaire : qui paie les charges en 2026 ?
Charges récupérables, non récupérables, régularisation annuelle, prescription : la répartition des charges est l'une des premières sources de litige entre bailleur et locataire. Voici les règles exactes, et l'erreur que beaucoup de propriétaires commettent sans le savoir.
Qui doit payer quoi ? C'est l'une des questions les plus fréquentes en gestion locative, et l'une des plus mal maîtrisées. Mal gérée, la question des charges génère des litiges, des contestations, et parfois des sommes définitivement perdues pour le bailleur. Voici ce que dit précisément la loi en 2026.
Charges récupérables ou non : la règle de base
Les charges locatives sont les dépenses liées à l'usage et à l'entretien courant du logement et des parties communes. La loi distingue deux catégories :
Les charges récupérables (à la charge du locataire)
Ce sont les dépenses d'entretien courant et de petites réparations que le bailleur peut répercuter sur le locataire : eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, entretien des espaces verts, nettoyage, une partie de la rémunération du gardien, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Elles sont généralement versées par provisions mensuelles, régularisées une fois par an.
Les charges non récupérables (à la charge du propriétaire)
Ce sont les gros travaux et dépenses structurelles : réfection de toiture, ravalement de façade, mise aux normes, remplacement d'équipements, honoraires de syndic, gros entretien. Elles restent à la charge du bailleur — qui peut en revanche les déduire de ses revenus fonciers au régime réel.
La règle d'or que beaucoup ignorent : la liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, et elle est limitative. Cela signifie qu'une dépense qui n'y figure pas ne peut JAMAIS être facturée au locataire — même avec une clause dans le bail. Facturer une charge non listée expose à une contestation fondée et au remboursement.
Comment la répartition est-elle déterminée ?
En copropriété, la répartition s'appuie sur le règlement de copropriété, qui fixe la quote-part (tantièmes) de chaque lot. Le bailleur récupère sur le locataire uniquement la part récupérable de ses propres charges de copropriété. En moyenne, environ 75 % des charges de copropriété sont récupérables sur le locataire.
La régularisation annuelle : l'étape que trop de bailleurs négligent
C'est le cœur du sujet, et la source de la majorité des pertes pour les propriétaires. La régularisation consiste à comparer les provisions versées par le locataire sur l'année aux dépenses réelles. Si le locataire a trop versé, vous remboursez ; s'il a trop peu versé, il complète.
La loi (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) impose une régularisation au moins une fois par an. Concrètement, le bailleur doit :
- Envoyer au locataire un décompte détaillé par nature de charges, au moins un mois avant la régularisation.
- Tenir les justificatifs (factures, décompte du syndic) à disposition pendant 6 mois.
- Ne facturer que des charges réelles, justifiées, et figurant au décret 87-713.
Le piège de la prescription (à connaître absolument) : l'article 7-1 de la loi de 1989 fixe un délai de prescription de 3 ans, dans les deux sens. Bonne nouvelle pour le bailleur : si vous n'avez jamais régularisé, vous pouvez remonter jusqu'à 3 ans en arrière pour réclamer les compléments dus. Mauvaise nouvelle : au-delà de 3 ans, ces sommes sont définitivement perdues. Si vos charges n'ont jamais été régularisées, chaque mois qui passe vous coûte de l'argent que vous ne récupérerez plus.
Cas particuliers à connaître
- Le forfait de charges en meublé : en location meublée, vous pouvez opter pour un forfait de charges au lieu des provisions. Mais attention : le forfait est fixe et non régularisable (ni à la hausse, ni à la baisse) et doit rester proportionné aux charges réelles.
- Au départ du locataire : en copropriété, si l'arrêté des comptes du syndic n'est pas encore connu, le bailleur peut conserver une retenue provisoire de 20 % maximum du dépôt de garantie jusqu'à la régularisation définitive.
Nos conseils de gestionnaire
- Régularisez chaque année, sans exception. C'est une obligation légale, et c'est surtout de l'argent qui vous revient.
- Si vous avez pris du retard, agissez maintenant — vous avez 3 ans, pas plus.
- Joignez les justificatifs à votre décompte, même sans demande : ça désamorce 90 % des contestations.
- Ajustez les provisions à la hausse si elles sont systématiquement insuffisantes.
Open Door · Gestion locative rigoureuse
Vos charges n'ont jamais été régularisées ?
On reprend vos dossiers, on régularise dans les règles, et on récupère ce qui vous est dû dans la limite des 3 ans. Faisons le point sur votre situation.
Cet article fournit des informations générales à jour de juin 2026 (loi du 6 juillet 1989, décret n°87-713 du 26 août 1987). Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour toute situation particulière, rapprochez-vous d'un professionnel de la gestion locative.