Conformité · Réglementation bailleur
Encadrement des loyers et permis de louer : ce que les bailleurs du 93 doivent savoir en 2026
Deux règles encadrent de plus en plus la mise en location en Seine-Saint-Denis : l'encadrement des loyers et le permis de louer. Les ignorer expose à de lourdes sanctions. Et plusieurs communes où nous opérons sont concernées. Le point complet, version 2026.
Investir et louer dans le 93, c'est aussi composer avec une réglementation qui se durcit. Deux dispositifs en particulier s'imposent à un nombre croissant de communes : l'encadrement des loyers (qui plafonne ce que vous pouvez demander) et le permis de louer (qui conditionne le droit même de mettre en location). Mal maîtrisés, ils coûtent cher. Voici ce qu'il faut savoir.
L'encadrement des loyers : plafonner pour réguler
L'encadrement des loyers plafonne les loyers dans certaines zones tendues, lors d'une première mise en location ou d'un renouvellement de bail. Objectif : contenir les hausses excessives et préserver l'accès au logement.
Comment ça marche concrètement
Chaque année, le préfet fixe par arrêté trois valeurs au m², par secteur géographique et par catégorie de logement (meublé/vide, nombre de pièces, époque de construction) :
- Un loyer de référence (le loyer médian observé).
- Un loyer de référence majoré (+20 %) : c'est le plafond que vous ne pouvez pas dépasser.
- Un loyer de référence minoré (−30 %) : le plancher en cas de contestation.
Vous fixez votre loyer librement, mais sans dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, prestations rares), à condition de le justifier.
Les sanctions ne sont pas théoriques : si vous dépassez le plafond, le locataire peut exiger une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Le préfet peut aussi prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Quelles communes du 93 sont concernées ?
En Seine-Saint-Denis, l'encadrement des loyers s'applique dans deux territoires :
- Plaine Commune (depuis 2021) : Saint-Denis, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse.
- Est Ensemble (depuis décembre 2021) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.
À noter pour notre secteur : Bondy est concernée. Livry-Gargan, Sevran, Aulnay et Le Raincy ne sont pas (encore) sous encadrement des loyers — mais la liste évolue régulièrement, restez vigilant.
Le permis de louer : l'autorisation avant de louer
Institué par la loi ALUR, le permis de louer (autorisation préalable de mise en location) vise à lutter contre l'habitat indigne. Dans les communes qui l'ont instauré, vous devez obtenir une autorisation de la mairie ou de l'EPCI avant de mettre en location.
Comment l'obtenir
Vous déposez un dossier comprenant notamment le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) et l'état des installations (gaz, électricité). L'autorité dispose ensuite d'un délai (généralement un mois) pour accorder, refuser, ou accorder sous conditions de travaux. Louer sans autorisation dans une zone concernée expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive.
Plusieurs de nos communes sont concernées : en Seine-Saint-Denis, le permis de louer est notamment en vigueur à Aulnay-sous-Bois, Sevran, Bondy, Clichy-sous-Bois, Montfermeil, Le Blanc-Mesnil et Drancy, ainsi que dans les communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble. Le zonage peut être limité à certains quartiers : vérifiez toujours auprès de la mairie pour l'adresse exacte de votre bien.
Pourquoi c'est un vrai sujet pour votre rentabilité
Ces dispositifs ne sont pas que de la paperasse :
- L'encadrement plafonne vos revenus : un loyer mal calibré, et c'est soit une sanction, soit un manque à gagner si vous sous-estimez le plafond autorisé.
- Le permis de louer peut retarder votre mise en location de plusieurs semaines, voire imposer des travaux. À anticiper absolument dans votre calendrier et votre budget.
Nos conseils de gestionnaire
- Vérifiez la commune ET le quartier avant d'acheter ou de mettre en location : les deux dispositifs sont à géométrie variable.
- Calculez le loyer maximal autorisé dès l'achat — il conditionne votre rendement réel.
- Anticipez le permis de louer dans votre planning de relocation pour éviter les mois de vacance.
- Faites-vous accompagner : un gestionnaire local connaît les arrêtés préfectoraux à jour et les zonages communaux.
Open Door · Expert réglementaire du 93
Votre bien est-il en zone encadrée ou permis de louer ?
On vérifie le zonage de votre commune, on calcule votre loyer maximal autorisé et on gère le permis de louer pour vous. Zéro risque de sanction.
Cet article fournit des informations générales à jour de juin 2026 (loi ALUR, loi ELAN). Les zonages et loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral et délibération communale, et évoluent. Vérifiez toujours les données officielles à jour pour votre commune. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.