Gestion locative · Mise en location

Nouveau bail type 2026 : les étapes de la mise en location

Depuis le 1^er octobre 2026, tout nouveau bail, ou bail renouvelé par un nouveau contrat, doit reprendre le contrat type modifié par le décret du 6 juillet. Voici les sept étapes d’une mise en location sans faux pas, du dossier de diagnostics à la remise des clés.

Publié le 2 octobre 2026 · Catégorie : Gestion locative · Temps de lecture : 7 min

Un modèle de bail téléchargé il y a deux ans ne suffit plus pour une signature d’aujourd’hui. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types de location, vide comme meublé. Les changements sont limités, mais l’un d’eux touche la clause qui protège le plus le bailleur en cas d’impayés.

Cet article reprend la mise en location dans l’ordre où elle se déroule, avec le nouveau modèle à l’étape qui le concerne.

1. Réunir le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail à la signature et à chaque renouvellement. Les professionnels qui l’établissent doivent être certifiés, et le mieux est de l’avoir complet avant de publier l’annonce. Ce qu’il contient dépend du logement :

Le DPE reste le diagnostic le plus lourd de conséquences : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025, et le calendrier se poursuit avec les F puis les E. Le détail figure dans notre article sur l’interdiction de location liée au DPE.

2. Fixer le loyer

Le loyer se fixe librement, sauf dans les territoires où l’encadrement s’applique. En Île-de-France, cela concerne Paris, ainsi que Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis : le loyer ne peut alors dépasser le loyer de référence majoré, un complément n’étant admis que pour des caractéristiques exceptionnelles. Vérifiez votre adresse sur la page encadrement de loyer et le classement de votre commune en zone tendue.

Deux autres paramètres jouent sur le montant. Si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois, son dernier loyer doit figurer au bail. Et un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter entre deux locataires.

3. Rédiger l’annonce

L’annonce affiche la classe du DPE. Dans une zone d’encadrement, elle indique aussi le loyer de base, le loyer de référence majoré et le complément éventuel. Une agence y ajoute les honoraires à la charge du locataire. Ces plafonds ont été revalorisés au 1^er janvier 2026 pour les nouveaux contrats : 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² ailleurs, plus 3,03 €/m² pour l’état des lieux. Pour un 50 m² en zone très tendue, cela représente au maximum 605 € pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, et 151,50 € pour l’état des lieux. Le locataire ne paie jamais plus que le bailleur.

4. Sélectionner le locataire

Ici, les règles tiennent surtout à la liste des pièces qu’on a le droit de demander : tout ce qui sort de la liste réglementaire expose le bailleur à une amende. Nous l’avons détaillée dans l’article sur le dossier locataire. La garantie contre les impayés (Visale, assurance loyers impayés, caution) se décide avant la signature, selon la comparaison des garanties que nous avons publiée.

5. Signer avec le nouveau contrat type

Pour tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1^er octobre 2026, le contrat doit suivre le modèle issu du décret du 6 juillet 2026. Le texte apporte plusieurs ajustements :

La clause résolutoire pour impayés figure d’office dans le modèle. Elle joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour un loyer, des charges ou un dépôt de garantie non versés. Le principe vient de la loi du 27 juillet 2023 ; le modèle officiel l’intègre désormais. Le contrat propose en plus des clauses facultatives : défaut d’assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice, non-respect de la résidence principale.

La servitude de résidence principale reçoit sa propre rubrique. Elle ne concerne que les logements situés dans les secteurs où une commune l’a instaurée, et vise à écarter les meublés de tourisme.

Un champ facultatif pour le numéro de portable du bailleur et des locataires a été ajouté, ainsi qu’une mise à jour de références légales sur les logements conventionnés.

Et les baux déjà signés ?Un bail conclu avant le 1^er octobre 2026 n’a pas à être réécrit, et une reconduction tacite n’impose pas non plus de nouveau contrat. Un bail signé le 30 septembre et un autre signé le lendemain ne reposent donc plus sur le même modèle. Remplacez le fichier enregistré sur votre ordinateur, et vérifiez que votre agence ou votre logiciel de gestion a fait de même.

Sont annexés au bail : le dossier de diagnostic technique, la notice d’information, les états des lieux d’entrée, et, si le logement est en copropriété, les extraits du règlement relatifs à la jouissance des parties privatives et communes. L’attestation d’assurance du locataire s’ajoute à la remise des clés.

6. Faire l’état des lieux et encaisser le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie d’une location vide ne peut dépasser un mois de loyer hors charges, et il est interdit lorsque le loyer est payé trimestriellement d’avance. À la sortie, il se restitue dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé coûte au bailleur 10 % du loyer hors charges. Un état des lieux contradictoire, daté et signé, reste la meilleure protection : notre article sur le bail et l’état des lieux détaille la méthode.

7. Préparer les échéances qui suivent

La mise en location ne s’arrête pas à la remise des clés. La première date à caler est l’anniversaire du bail, pour l’indexation du loyer, puis la régularisation annuelle des charges. Le locataire doit en outre justifier chaque année de son assurance habitation. Ces rendez-vous sont faciles à tenir sur un lot, beaucoup moins sur plusieurs.

Notre lecture, en tant que gestionnaire

Le nouveau modèle ne bouleverse pas la vie du bailleur. Ce qui change dans les faits, c’est la discipline documentaire : une mise en location réussie tient à des pièces à jour au moment de la signature, pas à un bail brillamment rédigé. Un diagnostic manquant, une annexe oubliée ou un vieux modèle sont les failles que le locataire exploite le jour où un différend survient. Notre service de mise en location existe pour fermer ces failles avant la signature.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées (loi du 6 juillet 1989, décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026) correspondent à l’état du droit connu en octobre 2026 et sont susceptibles d’évolution. Sources : service-public.gouv.fr (fiches sur les diagnostics, le bail et le dépôt de garantie). Pour une situation particulière, rapprochez-vous d’Open Door ou d’un professionnel du droit.