Gestion locative · Mise en location
Dossier locataire 2026 : ce que vous avez le droit de demander
La liste des pièces exigibles est limitative, et la dépasser coûte jusqu'à 3 000 € d'amende. Le paradoxe du bailleur en 2026 : vérifier sérieusement un dossier avec moins de documents que jamais, alors que les faux circulent en quantité.
Le choix du locataire est la décision qui engage le plus un bailleur. Tout le reste, l'indexation, les charges, l'entretien, se rattrape. Un mauvais dossier, non. Une procédure d'impayé se compte en mois de loyer perdus, en frais d'huissier et en trésorerie immobilisée, pour un logement qu'on ne peut ni relouer ni vendre pendant ce temps.
Et pourtant, c'est l'étape où l'on improvise le plus. On demande trois fiches de paie, on regarde si le chiffre passe, on signe. Ce filtre-là ne protège plus grand monde.
Cet article traite de la sélection elle-même : les pièces que vous pouvez réclamer, la façon de les vérifier, et la décision. Le reste du parcours est traité à part, de la mise en location jusqu'à la remise des clés.
La liste limitative : ni plus, ni moins
La loi ALUR, précisée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, fixe une liste fermée des pièces qu'un bailleur ou un professionnel peut réclamer à un candidat et à sa caution. Ce qui n'y figure pas est interdit. Point.
La sanction n'est pas théorique : l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une amende administrative prononcée par le préfet, jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
| Vous pouvez demander | C'est interdit |
|---|---|
| Pièce d'identité en cours de validité | Relevés de compte bancaire |
| Justificatif de domicile (3 dernières quittances) | Extrait de casier judiciaire |
| Contrat de travail ou attestation employeur | Attestation d'absence de crédit en cours |
| 3 derniers bulletins de salaire | Dossier médical, photographie d'identité |
| Dernier ou avant-dernier avis d'imposition | Autorisation de prélèvement automatique |
| Justificatif de revenus fonciers, pensions, indemnités | Chèque de réservation, versement anticipé |
Deux interdictions passent souvent à la trappe. La première : on ne peut pas exiger qu'un candidat déjà couvert par une caution en fournisse une seconde, ni imposer un garant résidant en France quand le dossier tient debout autrement. La seconde : demander un chèque de réservation ou une avance avant la signature est illégal, quel que soit le nom qu'on lui donne.
Le cadre en un coup d'œil
- Texte de référenceDécret 2015-1437
- Nature de la listeLimitative
- Amende, personne physique3 000 €
- Amende, personne morale15 000 €
- Bulletins de salaire exigibles3 derniers
- Avis d'impositionDernier ou avant-dernier
Vérifier, puisqu'on ne peut plus accumuler
Puisque le nombre de pièces est plafonné, la seule marge de manœuvre du bailleur est la qualité de la vérification. Les professionnels du secteur estiment que la falsification touche une part significative des dossiers reçus. Les chiffres avancés par les acteurs du marché tournent autour d'un dossier sur cinq, avec des méthodologies très variables selon les études. Ce qui est certain, c'est que les faux bulletins de salaire et les faux avis d'imposition sont devenus faciles à produire, et qu'un œil non entraîné ne les repère pas.
L'avis d'imposition
C'est la pièce la plus facile à contrôler, et la plus négligée. L'administration fiscale met à disposition un service en ligne de vérification des avis d'impôt : on saisit le numéro fiscal et la référence de l'avis, et le service renvoie les montants réellement déclarés. Un avis falsifié ne passe pas. Cette vérification prend deux minutes et élimine à elle seule une bonne partie des dossiers frauduleux.
Les bulletins de salaire
On regarde la cohérence interne avant tout : le cumul imposable de décembre doit correspondre au revenu déclaré sur l'avis d'imposition, le numéro SIRET de l'employeur doit exister et correspondre à une société active, les taux de cotisations doivent être plausibles. Un bulletin fabriqué présente presque toujours une incohérence entre le net à payer, le net imposable et le cumul annuel.
L'employeur
Un appel au standard de l'entreprise, sur un numéro trouvé indépendamment du dossier (pas celui indiqué sur l'attestation), reste le contrôle le plus efficace. Les attestations d'employeur sont les pièces les plus simples à contrefaire, et souvent les moins vérifiées.
Le signal à ne jamais ignorerUn candidat qui presse, qui propose de payer plusieurs mois d'avance, qui accepte le logement sans le visiter ou qui reste évasif sur son employeur : dans notre expérience, deux de ces signaux réunis annoncent un problème dans la quasi-totalité des cas. La pression sur le calendrier est l'outil de travail du fraudeur.
Le taux d'effort, et ce qu'il ne dit pas
La règle des trois fois le loyer est un usage, pas une obligation légale. Elle reste un repère utile, mais elle est devenue difficile à tenir en Île-de-France, où elle écarte des candidats parfaitement solvables. Et où elle laisse passer des dossiers fragiles dès lors que le chiffre brut est atteint.
Ce qui compte vraiment, c'est le reste à vivre : ce qu'il reste au foyer une fois le loyer charges comprises réglé. Deux dossiers à 2 700 € de revenus pour un loyer de 900 € n'ont pas le même profil selon qu'il s'agit d'un célibataire ou d'un couple avec deux enfants. Et la stabilité de la source de revenus pèse au moins autant que son montant : un CDI confirmé à 2 600 € vaut mieux qu'une mission d'intérim à 3 200 €.
La garantie se cale avant la signature, pas après
Visale, GLI, caution personnelle : le choix de la garantie n'est pas une formalité de fin de dossier, c'est un critère de sélection à part entière. Un candidat non éligible à la solution que vous visez n'est pas le même candidat.
Le point d'attention pour la sélection : la GLI impose ses propres conditions d'éligibilité, et l'assureur les apprécie avant la signature. Un dossier validé par vous mais refusé par l'assureur, c'est un bail signé sans protection. L'ordre n'est pas négociable : accord de l'assureur d'abord, signature ensuite. Côté Visale, la refonte du 6 janvier 2026 a resserré la couverture aux trois premières années d'occupation, ce qui change l'arbitrage quand on vise une location longue durée.
Le comparatif complet des trois solutions, leurs coûts et les profils auxquels chacune convient sont détaillés dans notre guide Visale, GLI ou garantie privée. Une règle à retenir ici : elles ne se cumulent pas, et notamment pas caution personnelle et GLI, la plupart des contrats l'excluant explicitement.
Vous sélectionnez vos locataires vous-même ?
Open Door instruit chaque dossier : pièces conformes au décret, avis d'imposition vérifié auprès de l'administration fiscale, employeur contacté, garantie calée avant signature. Vous recevez un dossier arbitré, pas une pile de PDF.
Prendre un RDV téléphonique Découvrir la gestion locativeRefuser sans se mettre en faute
Un bailleur choisit librement son locataire, à une condition : ne pas fonder sa décision sur un critère discriminatoire. Origine, patronyme, situation de famille, état de santé, orientation sexuelle, appartenance syndicale, apparence : la liste des critères prohibés est longue et la charge de la preuve, en cas de contentieux, ne pèse pas entièrement sur le candidat.
La protection est simple et tient en une phrase : ne motivez jamais un refus par écrit. Vous n'avez aucune obligation de motiver. En revanche, conservez la trace de ce qui a fondé votre choix : le dossier retenu, ses justificatifs, son taux d'effort. Un critère objectif documenté est la meilleure réponse à une accusation.
Une fois le candidat retenu
La sélection ne s'arrête pas à la signature. Ce qui verrouille le début du bail : un état des lieux d'entrée détaillé, contradictoire et photographié ; le dépôt de garantie encaissé avant remise des clés ; l'attestation d'assurance habitation, exigible à l'entrée puis chaque année. Un dossier béton mal verrouillé à l'entrée redevient un dossier fragile à la sortie.
Notre lecture, en tant que gestionnaire
La difficulté du dossier locataire, en 2026, n'est plus de collecter des pièces. C'est de les lire. Un bailleur qui loue un lot tous les trois ans voit passer une poignée de dossiers ; il n'a aucune base de comparaison, aucune habitude du faux bulletin de salaire, et il subit une pression de calendrier, puisque chaque semaine de vacance lui coûte près d'un quart de loyer. Le fraudeur, lui, présente son dossier plusieurs fois par mois et connaît exactement les points que personne ne contrôle. Le rapport de force est déséquilibré. Notre position est tranchée : un dossier ne se juge pas au montant du revenu, il se juge à ce qu'on a réellement pu vérifier. Un candidat à 4 000 € dont personne n'a appelé l'employeur vaut moins qu'un candidat à 2 500 € dont l'avis d'imposition a été confronté à l'administration fiscale. Et le contrôle vaut aussi, surtout, pour les dossiers qui semblent parfaits.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées (loi du 6 juillet 1989, décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) correspondent à l'état du droit connu en septembre 2026 et sont susceptibles d'évolution. Les conditions exactes de la garantie Visale doivent être vérifiées sur le simulateur officiel d'Action Logement pour la commune concernée. Pour une situation particulière, rapprochez-vous d'Open Door ou d'un professionnel du droit.