Gestion locative · Fin de bail
Congé du bailleur : vente ou reprise, les règles 2026
Un congé reçu trop tard ou mal rédigé ne met pas fin au bail : il le reconduit pour trois ans. Voici les motifs admis, les délais qui comptent vraiment et ce que le locataire peut contester.
Reprendre son logement ou le vendre libre paraît simple sur le papier. Dans la pratique, c’est un des actes où les bailleurs particuliers se font le plus piéger : lettre envoyée par e-mail, échéance du bail mal calculée, prix absent du courrier. Chaque erreur a la même conséquence. Le congé est nul, et le bail repart pour une période complète.
Ce qui suit concerne la location vide, soumise à la loi du 6 juillet 1989. En meublé, le bailleur respecte un préavis de trois mois et la notice d’information décrite plus bas n’est pas exigée.
Le congé du bailleur en bref
- Préavis (location vide)6 mois minimum
- Motifs admisReprise, vente, motif légitime et sérieux
- NotificationLRAR, commissaire de justice, main propre
- Offre de vente au locataire2 mois
- Délai pour signer l’acte2 mois (4 avec prêt)
- Congé frauduleuxJusqu’à 6 000 € d’amende
Un bail, une échéance, six mois d’avance
Le bailleur ne met fin au bail qu’à son échéance : trois ans pour un propriétaire en nom propre, six ans pour une société. Il doit alors invoquer l’un des motifs prévus par l’article 15 de la loi de 1989 et faire recevoir son congé au moins six mois avant la date d’échéance. Passé ce délai, le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période, et il faudra attendre la suivante.
Le piège du calculLe préavis se décompte à partir de la réception de la lettre, pas de son envoi. Pour un bail qui s’achève le 31 mai 2027, le congé doit être reçu au plus tard le 30 novembre 2026. En pratique, on vise un mois de marge : un recommandé non retiré à temps peut faire basculer le calendrier.
Congé pour reprise : qui peut habiter, et comment le prouver
Le logement peut être repris pour le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin notoire (à condition que le lien dure depuis au moins un an à la date du congé), ainsi que pour leurs ascendants et descendants. La lettre nomme le bénéficiaire, donne son adresse et précise son lien avec le bailleur. Le bénéficiaire doit y établir sa résidence principale.
Le locataire peut contester le caractère réel et sérieux de la reprise, y compris après son départ. Dans un arrêt du 12 octobre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a admis que le juge tienne compte d’éléments postérieurs au congé : factures de travaux, inscription sur les listes électorales, contrats d’énergie ou d’internet, déclaration fiscale. Un propriétaire qui reprend son logement puis le remet en location six mois plus tard à un autre locataire prend un risque direct.
Congé pour vente : le prix, l’offre et le calendrier
La lettre doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente, la description du logement, et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15. Elle vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire accepte, il dispose de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte, quatre mois s’il recourt à un prêt. Au-delà, son acceptation est caduque. S’il ne répond pas ou refuse, il doit quitter les lieux à l’échéance du bail.
Le prix annoncé engage le bailleur : une vente ensuite conclue à des conditions plus avantageuses oblige à représenter l’offre au locataire. Voici ce que donne le calendrier sur un bail commencé le 1er juin 2024 :
| Étape | Date |
|---|---|
| Échéance du bail (trois ans) | 31 mai 2027 |
| Dernière date de réception du congé | 30 novembre 2026 |
| Congé reçu par le locataire (exemple) | 15 novembre 2026 |
| Fin du délai d’acceptation de l’offre | 15 janvier 2027 |
| Acceptation envoyée par le locataire (exemple) | 10 janvier 2027 |
| Acte de vente à signer, sans prêt | 10 mars 2027 |
| Acte de vente à signer, avec prêt | 10 mai 2027 |
| Départ du locataire en cas de refus | 31 mai 2027 |
Motif légitime et sérieux : le cas du locataire fautif
Le troisième motif vise les manquements du locataire : impayés répétés, troubles de voisinage établis, sous-location non autorisée. Le juge apprécie souverainement la gravité des faits, et un bailleur qui n’a rien documenté perd presque toujours. Pour les loyers impayés, la voie ordinaire reste le commandement de payer et la clause résolutoire du bail, pas le congé. Les garanties contre les loyers impayés se choisissent avant la signature, pas au moment du conflit.
Le locataire de plus de 65 ans
C’est la protection que les bailleurs découvrent trop tard. Si le locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail (ou héberge une personne à charge de plus de 65 ans) et que ses ressources sont inférieures au plafond des logements conventionnés, le bailleur ne peut pas donner congé sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité. Deux exceptions : le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou ses propres ressources sont inférieures à ce plafond. Vérifiez l’âge et les revenus du locataire avant de bâtir le calendrier, pas après.
Un congé à préparer, un lot à vendre occupé ?
Chez Open Door, nous contrôlons l’échéance du bail, les mentions de la lettre et la situation du locataire avant tout envoi. Le courrier part en recommandé, et le suivi des délais est assuré jusqu’à la remise des clés.
Prendre un RDV téléphonique Découvrir la gestion locativeLa forme : ce qui rend un congé valide
Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’un commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail n’a aucune valeur. Pour une reprise ou une vente, une notice d’information réglementaire doit être jointe à la lettre. Elle rappelle au locataire ses droits et les moyens de contester.
| L’erreur | La conséquence |
|---|---|
| Congé envoyé par e-mail simple | Congé sans valeur |
| Congé reçu moins de six mois avant l’échéance | Bail reconduit pour une période complète |
| Prix absent de la lettre (vente) | Congé nul |
| Bénéficiaire non identifié (reprise) | Congé contestable |
| Notice d’information oubliée | Congé exposé à contestation |
| Logement non occupé par le bénéficiaire après la reprise | Amende jusqu’à 6 000 € (30 000 € pour une société) et dommages-intérêts |
Congé n’est pas expulsionUn locataire qui reste après l’échéance ne se met pas dehors par courrier. Il faut un jugement, puis l’intervention d’un commissaire de justice, et l’exécution est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Notre lecture, en tant que gestionnaire
Un logement vendu occupé se négocie en général sous la valeur d’un bien livré libre, et c’est ce qui pousse beaucoup de propriétaires vers le congé pour vente. L’arbitrage mérite pourtant un vrai calcul : libérer le lot, c’est accepter des semaines sans loyer, voire des mois si la vente traîne. Le coût d’un mois de vacance s’ajoute au prix de la décote évitée. Avant de lancer la procédure, faites estimer le bien dans les deux situations, occupé et libre, avec l’estimation de votre bien, et regardez aussi la piste de la vente avec un locataire en place : certains acquéreurs investisseurs la préfèrent.
Si l’objectif est seulement de remettre le loyer au niveau du marché, le congé est un outil disproportionné. Une indexation menée chaque année règle une partie du problème sans rien interrompre. Et si le logement est classé G ou F, l’enjeu se déplace : la réglementation DPE peut peser davantage sur la décision que le calendrier du bail. À la sortie du locataire, le dépôt de garantie et l’état des lieux obéissent à leurs propres délais, détaillés dans notre article sur le dépôt de garantie.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées (article 15 de la loi du 6 juillet 1989, arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2023) correspondent à l’état du droit connu en octobre 2026 et sont susceptibles d’évolution. Sources : service-public.gouv.fr (fiche « Congé donné par le bailleur »), ANIL. Pour une situation particulière, rapprochez-vous d’Open Door ou d’un professionnel du droit.